Proprietários podem virar inquilinos de seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira; entender

O endividamento e a inadimplência bateram novos registros em abril. Com pendências financeiras, companhias que possuem propriedades próprias podem fazer um tipo de operação que, ao mesmo tempo, a venda do ativo e criação de um contrato de locação. Dessa forma, a companhia passa de dona a locatária, com vantagem de ter, no bolso, o dinheiro da venda do imóvel.

A Rede Globo fez exatamente isso com a sua sede em São Paulo: vendeu o prédio para o fundo imobiliário Vinci Offices por R$ 522 milhões e contratou um contrato de aluguel de 15 anos.

Esse tipo de operação, chamado de sale leaseback, é realizado, normalmente, por grandes fundos de investimento, restrito ao mercado corporativo. Mas uma solução são propostas pela proptech Rooftop aos proprietários.

O programa InCasa, da companhia, prevê uma compra de imóveis com a permanência do antigo dono como locatário e a possibilidade de recompra por um valor pré-acordado.

Em entrevista ao topo, Daniel Gava, CEO da Roof, ao que explica o programa, embora seja muito comum, com muito comum o aluguel é semelhante ao Brasil. “Enquanto sale leaseback envolve contratos atípicos, de longo prazo e contratados, com várias cláusulas, ou rent-to-own inclui um contrato de aluguel por tempo determinado e uma opção de compra no fim do período”, afirma.

Isso porque, segundo Gava, o que o programa InCasa faz é “transformar o imóvel em oferta e, no próprio contrato de locação, dá o direito de compra ao ex-proprietário e preferência na com um valor pré-acordado . Dessa forma, os proprietários podem transformar seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira”, diz.

A primeira etapa do programa é fazer uma avaliação do imóvel e definir o preço da compra – por volta de 80% do valor avaliado – o seu preço de mercado. Ao mesmo tempo, é firmado um contrato de locação de 30 meses, por 0,5% sobre o valor da avaliação, com correção pelo IPCA a cada 12 meses.

Neste mesmo documento está incluído o direito de recompra do imóvel pelo valor avaliado, sem qualquer correção pelo IPCA ou IGP-M no período.

Terminado o período de dois anos e meio do contrato de aluguel, os ex-donos do imóvel devem decidir se querem exercer seu direito de recompra fazer, quitando com recursos próprios, um financiamento imobiliário ou contando com um parcelamento direto com o Rooftop para recompra.

Se não houver interesse, a locação acaba e o imóvel vai ser vendido a um mercado, para qualquer interessado. “E ainda: se, há 30 meses de aluguel, o ex-proprietário encontrar algum interessado no imóvel, o valor da diferença fica com ele. Isso funciona como um incentivo para que todo ex-dono de imóvel obtenha a melhor oferta”, afirma Gava.

Perfil de público

De acordo com Gava, os clientes da Rooftop são, em geral, proprietários de imóveis com idade entre 30 anos, com um único imóvel. “são pessoas com uma parte mobilizada, em dificuldade de patrimônio líquido. É a pessoa que abriu um negócio e alguém precisa de capital, ou que financiou a residência e algum dinheiro revés financeiro, algum que precisou de um investimento ou de investimento”, exemplifica.

Com área de atuação para empresas restritas à busca Grande São Paulo, a restrição de tamanho e apartamentos. O raio de atuação, contudo, pode se expandir em breve. “Recentemente, o Banco Central mudou a regra e a avaliação de ativos, que, agora, pode ser feita à distância. A digitalização dos cartórios também Agora, uma transação imobiliária pode ser feita 100% online”, afirma Gava.

Com a digitalização do processo, a empresa consegue finalizar a operação em até 10 dias.

Na semana, por exemplo, a companhia fechou a compra de uma propriedade registrada0 de R$ 33 mil. O ex-dono do imóvel estava com uma dívida de R$ 189 mil com um banco e a propriedade seria leiloada para quitar a dívida, ou seja, nada iria para o bolso do proprietário.

Pouco mais de compra aconteceu, 4 horas antes da operação de compra confirmada. “O nosso cliente conseguiu quitar a dívida, recebeu cerca de R$ 140 mil e, agora, tem 30 meses para decidir se prefere recomprar o imóvel ou não. Essa pessoa é patrimônio, que anos e anos para acumular, perderia parte disso. Isso mostra a proposta de valor para a pessoa que está nessa situação”, conta Gava.

A Roof possui dois fundos imobiliários que realizam as compras de fundo11: o ROOF, listado na B3, mas fechado para investidores externos, e um segundo, que não é e deve fazer uma alocação de até R$ 250 milhões até o final do ano.

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