Qualquer pessoa que procure um empréstimo sabe que o grande desafio é obter taxas de juro mais baixas. Hipoteca, empréstimos para pagamento de salários, empréstimos pessoais, refinanciamento, empréstimos garantidos.

Estas são algumas das modalidades disponíveis no mercado e cada uma tem as suas próprias características e peculiaridades.

Se o desejo é de comprar uma casa, por exemplo, o empréstimo envolve normalmente montantes elevados e prazos longos. Por este motivo, existem linhas de crédito específicas reguladas pelo Banco Central para satisfazer as necessidades do consumidor e, por outro lado, para encorajar as instituições financeiras.

A hipoteca, por exemplo, é uma prática comum nos Estados Unidos, mas não é tão popular no Brasil. Porquê? Neste post compreenderá como funciona e as suas principais características. 

O que é uma hipoteca?

Uma hipoteca não é um tipo de crédito, mas uma forma de contrair um empréstimo ligado a uma garantia, geralmente baseada numa propriedade imobiliária (casa, apartamento, edifício, quinta, entre outros).

Como é que funciona a hipoteca?

Quanto maior for o risco, mais elevadas serão as taxas de juro em qualquer linha de crédito e vice-versa. Quando solicita um empréstimo, seja para pagar uma dívida, expandir o seu negócio, comprar algum imóvel ou investir numa nova actividade, uma das opções é a hipoteca, que é uma forma de reduzir o risco para o banco.

Neste caso, coloca o seu imóvel como garantia de pagamento e, caso não pague bem as suas obrigações, o banco pode levá-lo e vendê-lo em leilão.

Se o valor obtido em leilão não for suficiente para pagar a dívida, o devedor perderá o imóvel e terá de pagar a diferença.

Como hipotecar um imóvel?

Para hipotecar um imóvel, é necessário que o mutuário do empréstimo seja o proprietário, registado numa Conservatória do Registo Predial. Cada entidade financeira estabelece as suas condições, critérios e taxas para este tipo de operação.

Para além dos documentos que são normalmente solicitados para registo e aprovação do crédito – tais como o RG e CPF do titular e cônjuge, certidão de casamento e prova de rendimentos – existem outros relacionados com o imóvel. Aqui estão alguns deles:

– Carnê do IPTU
– Certificado negativo de impostos municipais
– Escritura do imóvel a ser hipotecado.
– Cópia certificada da escritura de aquisição do imóvel
– Certificado original e actualizado do distrito de propriedade.
– Certificado original de todo o registo, com certificado negativo de gravames.

O registo da hipoteca aparecerá no registo predial.

Pode ser dado qualquer bem imobiliário como hipoteca?

Em princípio, qualquer bem imóvel pode ser hipotecado, com excepção daqueles que não podem ser penhorados ou que não podem ser alienados – tais como bens públicos, aqueles que estão sujeitos a uma cláusula de inalienabilidade e de inalienabilidade ou aqueles que a lei pode declarar.

Ah, e ao financiar a compra de um apartamento, por exemplo, é possível que o próprio imóvel sirva de hipoteca.

É possível hipotecar o mesmo imóvel mais do que uma vez?

A nossa legislação permite que o mesmo bem seja dado em garantia para mais de uma dívida, de acordo com o artigo 1.476 do Código Civil: “O proprietário do bem hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, através de um novo título, em favor do mesmo ou de outro credor”.

Quando existe uma pluralidade de hipotecas sobre o mesmo imóvel, a lei estabelece o privilégio dos credores anteriores sobre os posteriores, de modo a que o primeiro credor seja titular de uma primeira hipoteca, a segunda de uma segunda hipoteca e assim por diante.

E se o imóvel for financiado, pode ser dado como nova garantia?
Desde 2020, um bem financiado pode ser utilizado como garantia para um novo empréstimo com o mesmo banco que o financiamento inicial. Na prática, isto significaria “hipotecar” duas vezes a mesma propriedade.

É de notar que esta operação não é obrigatória, ficando ao critério da instituição a sua concessão.

De acordo com o Banco Central, as condições da nova operação de crédito devem ser melhores ou iguais às da anterior, ou seja, a taxa de juro não pode ser mais elevada do que a da primeira operação. O prazo deve ser igual ou inferior ao prazo restante da transacção de crédito original.

Hipoteca x Empréstimo de garantia imobiliária

Tal como a hipoteca, o empréstimo para a alienação fiduciária ou Home Equity – é uma forma de oferecer bens imobiliários como garantia para o financiamento.

A grande diferença é que, no caso da hipoteca, o imóvel permanece sob a propriedade e o nome do mutuário.

No entanto, no caso do Home Equity, a instituição financeira torna-se proprietária do imóvel no momento da contracção do empréstimo até que o saldo em dívida seja pago.

No entanto, o mutuário continua a ser o proprietário do imóvel até que o saldo remanescente seja pago.

Vantagens e desvantagens da hipoteca

Quem não quer ter a propriedade do imóvel com o banco ou pretende trocar as dívidas pesadas por uma mais barata, a hipoteca pode ser uma opção a considerar.

Em caso de inadimplência, o banco precisará entrar com processo na justiça para a tomada do imóvel hipotecado. Além de complexo, é burocrático e pode levar anos. Por esse motivo que a hipoteca é pouco utilizada no Brasil, pois o empréstimo com garantia de imóvel traz menos risco ao banco. 

Segundo o Banco Central, em junho de 2020, aproximadamente 28,8 mil imóveis foram financiados em regime de alienação fiduciária, enquanto 883 por hipotecas. 

De olho nesse mercado, a Caixa Econômica Federal anunciou novas linhas de crédito com garantia de imóvel, chamada Real Fácil Caixa, com juros de 7% a 10% ao ano. Para se ter uma ideia, no ano passado, a taxa média de juros do cheque especial ficou em 120% ao ano e os juros do empréstimo pessoal a 86,4% ao ano.

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