Hipoteca: credor, devedor a terceiros do objeto hipotecado

Parece que toda vez que eu mudo, ouço ou vejo outro comentarista falando como a inadimplência tática na hipoteca para seus empréstimos imobiliários submersos está errada.

Além do mais, a tendência de desenvolvimento de Strategic Default foi denominada uma certa indicação de que o apocalipse chegou à nossa sociedade atual.

Existem naturalmente outros ouvintes por aí, por exemplo eu pessoalmente, que estão detalhando questões que um método diferente, juntamente com nenhuma intenção de nunca colocá-lo nas instituições bancárias, convidando os visitantes a abandonar seus empréstimos imobiliários, mas alternativamente para descrever as alternativas para um número incrível de americanos que vivem em condições terríveis que colocam em risco seu futuro econômico.

Esse trabalho é essencial, pois há muito tempo se tornou uma assimetria de conselho que os bancos geralmente se esforçam para ajudar proprietários de casas submersas sabem de forma pacífica e clara as respostas que podem estar abertas em suas mentes, além dos perigos e vantagens inerentes.

O penhor in rem tem efeitos a partir do registo do acto de constituição, mas só se torna plenamente eficaz quando o titular apoia a execução judicial. Antes disso, o direito do credor permanece num estado potencial. Se o devedor pagar a dívida, a garantia não se aplicará, embora tenha cumprido a sua função.

O seu principal efeito é vincular o imóvel ao cumprimento da obrigação; por outro lado, a hipoteca produz efeitos contra o devedor, o credor, a própria relação jurídica, terceiros e o imóvel onerado.

No que respeita aos seus efeitos sobre o devedor da Hipoteca

Pode dizer-se que, uma vez criada a servidão, o devedor ficará sujeito a uma restrição dos seus direitos sobre os bens onerados, uma vez que

1) Embora possa conservar todos os direitos sobre os bens onerados, não pode praticar actos que directa ou indirectamente os desvalorizem, danifiquem ou destruam.

2) Ele não pode alterar a substância do bem hipotecado, alterar a sua finalidade ou diminuir o seu valor.

3) Não pode criar qualquer outro direito real sobre o bem imóvel hipotecado.

4) Podem dispor do bem hipotecado porque não perdem o “jus disponendi” juntamente com a servidão que o onera, transferindo-o para o comprador. Uma cláusula que proíba o proprietário de alienar o bem hipotecado será considerada nula porque não perdem jus disponendi, transferem o bem para o comprador juntamente com a facilidade que o onera, mas pode haver um acordo que preveja que a hipoteca se torna devida se o bem for alienado. “Pode haver um acordo de que a hipoteca se torne pagável se o imóvel for vendido.

Contudo, se a venda for feita antes do registo da hipoteca, o comprador não sentirá os seus efeitos, embora o mutuário vendedor possa ser penalizado por evasão fraudulenta, ocultando o facto (secção 171(1)(a)(i)(2)). As mesmas penalidades aplicam-se a quem   vende, troca, põe em prática, aluga ou garante algo que não é seu”.

5) Após uma acção de execução, o imóvel é retirado das mãos do devedor da sentença para ser vendido pelo tribunal e entregue ao depositário legal. A partir desse momento, o devedor perde o direito de o vender e receber os seus frutos, e qualquer acto de alienação ou percepção dos frutos é considerado fraude contra a execução.

6) Uma vez que não perde a posse do bem hipotecado, pode defendê-lo contra o mutuante ou qualquer terceiro que o possa perturbar.

7) O imóvel pode ser hipotecado mais de uma vez por um novo contrato, seja a favor do mesmo credor ou de outra pessoa (CC, art. 1.476).

Este penhor do imóvel hipotecado é referido como uma sub hipoteca e pode ser feito desde que o valor do imóvel exceda o valor da obrigação garantida pela hipoteca anterior, de modo a que o segundo credor hipotecário seja pago pelo remanescente da execução da primeira hipoteca, reconhecendo a prioridade do primeiro credor hipotecário sobre os credores não garantidos.

Se o preço obtido na venda judicial executada pelo primeiro credor for apenas suficiente para pagar a sua dívida, o credor de sub-mortas passa para o estatuto de credor sem garantia.

“O proprietário do bem hipotecado pode criar uma nova hipoteca sobre ele através de um novo contrato a favor do mesmo ou de outro credor. Excepto em caso de insolvência do mutuário, o mutuante da segunda hipoteca, embora devida, não pode executar o imóvel antes de a primeira hipoteca se tornar devida. Um mutuário não será considerado insolvente se não reembolsar as obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira hipoteca”.

Contudo, deve ser salientado que uma nova hipoteca só é admissível na ausência de uma cláusula de proibição e após a emissão de um novo contrato de hipoteca, e que o simples registo no Registo Predial, mesmo no caso de um simples aumento da dívida hipotecária original, não é admissível.

Além disso, é de salientar que o sub-mortagagee não pode executar a primeira hipoteca antes do seu vencimento e deve esperar pelo vencimento da hipoteca anterior (uma vez que tem como garantia apenas a parte do valor do bem registado que resta após o reembolso da primeira hipoteca), excepto em caso de insolvência ou falência do devedor.

7) Os bens imóveis podem ser hipotecados mais de uma vez por um novo contrato, seja a favor do mesmo credor ou de outra pessoa (CC, Art.1.476).

Este penhor do imóvel hipotecado é designado por sub hipoteca e pode ser feito desde que o valor do imóvel exceda o valor da obrigação garantida pela hipoteca anterior, de modo a que o segundo credor hipotecário possa ser pago a partir do remanescente da execução da primeira hipoteca, reconhecendo assim a prioridade do primeiro credor hipotecário sobre os credores não garantidos.

Se o preço obtido na venda judicial executada pelo primeiro credor for apenas suficiente para pagar a sua dívida, o credor da sub-mortalagem é transferido para o estatuto de credor sem garantia.

“O proprietário do bem hipotecado pode criar uma nova hipoteca sobre ele através de um novo contrato a favor do mesmo ou de outro credor. Excepto em caso de insolvência do mutuário, o mutuante da segunda hipoteca, embora devida, não pode executar o imóvel antes de a primeira hipoteca se tornar devida.

Um mutuário não será considerado insolvente se não reembolsar as obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira hipoteca”.

No entanto, é de salientar que uma nova hipoteca só é admissível na ausência de uma cláusula de proibição e após a emissão de um novo contrato de hipoteca, e que o simples registo no Registo Predial, mesmo no caso de um simples aumento da dívida hipotecária original, não é admissível.

Além disso, é de salientar que o sub-mortagagee não pode executar a primeira hipoteca antes do seu vencimento e deve esperar pelo vencimento da hipoteca anterior (uma vez que tem como garantia apenas a parte do valor do bem registado que resta após o reembolso da primeira hipoteca), excepto em caso de insolvência ou falência do devedor.

(8) O sub-mortagee pode, após a primeira hipoteca se ter tornado exigível e pagável, se o devedor não se oferecer para a pagar, resgatar o montante da dívida e as custas judiciais, em caso de execução hipotecária, referindo-se ao credor anterior para a receber e ao devedor para a pagar, se assim o desejar, cedendo assim aos direitos do credor que tenha sido satisfeito, sem prejuízo dos direitos que possam ser exercidos contra o devedor solidário. “Se o primeiro credor executar o penhor, o montante da dívida e os custos judiciais serão depositados pelo segundo credor”.

9) O devedor tem o direito à entrega do bem onerado depois de a obrigação ter sido cumprida e pode obrigar um credor que se recuse irrazoavelmente a fazê-lo a executar a dívida.

10) O devedor pode pagar antecipadamente a sua dívida, mesmo em prestações, e o credor pode exigir que essa amortização não seja inferior a 25% do montante original da dívida.

“Um devedor pode sempre pagar ou remir uma dívida se esta for penhorada ou pré-paga sem incorrer em penalidades, penhoras ou encargos de qualquer natureza como resultado de tal pré-pagamento.

O credor pode exigir que a amortização não seja inferior a 25% do montante original da dívida. Em caso de amortização, só serão devidos juros sobre o saldo em dívida.