Hipoteca de imóvel entenda como funciona o processo?

Uma questão muito comum entre as pessoas que procuram informação sobre empréstimos à habitação é descobrir o que é uma hipoteca. Se é isto que procura, saiba que está no lugar certo. Neste artigo, poderá esclarecer todas as suas dúvidas sobre o assunto e descobrir como utilizar o seu imóvel para obter um empréstimo a juros baixos Entenda a seguir como funciona o processo de hipoteca de imóvel.

Processo de hipoteca? Entenda de fato como funciona? 

Uma hipoteca é uma linha de crédito muito popular nos Estados Unidos. Consiste em fornecer um imóvel como garantia para obter um empréstimo com taxas de juro baixas e um longo prazo. Nos últimos anos no Brasil, a maioria dos bancos deixou de trabalhar com empréstimos hipotecários.

Este modelo está associado a muitos obstáculos legais que tornam a actividade ineficiente e não rentável.

A solução era passar para o empréstimo garantido por bens imobiliários, que depende do recurso do fundo de execução hipotecária. A diferença reside no tipo de contrato celebrado entre a instituição financeira e o cliente.

Desde então, os empréstimos garantidos têm vindo a aumentar no Brasil, uma vez que são uma opção mais barata do que os empréstimos tradicionais. Peritos da indústria contactados pelo Creditas dizem que este mercado movimenta entre 2 a 4 mil milhões de reais por ano.

Apesar de ser cada vez mais popular entre os brasileiros, os empréstimos garantidos ainda são confundidos com hipotecas. Isto acontece porque, destas duas formas, o mutuário promete os seus bens como garantia para a transacção do empréstimo.

Como funciona uma hipoteca?

Quando um mutuário contrai uma hipoteca sobre um imóvel a fim de obter um empréstimo, esse imóvel permanece no seu nome. Isto pode tornar mais difícil para a instituição financeira recuperar o imóvel em caso de não pagamento da dívida.

Se tal reintegração de posse for inevitável e o banco tiver de reapoderar-se do bem, o procedimento é efectuado através dos tribunais. Dada a imprevisibilidade do sistema judicial no Brasil, o processo pode demorar anos a recuperar as perdas.

Além disso, a Lei nº 10406/2002, artigo 1.475, permite ao proprietário negociar o imóvel com outra pessoa ou instituição financeira, mesmo que o imóvel esteja hipotecado. Se isto acontecer, a hipoteca é rescindida e o devedor deve reembolsar o empréstimo antecipadamente. No entanto, esta prática cria incerteza para os credores.

Uma hipoteca fiduciária ou empréstimo garantido por bens imóveis
Neste caso, o proprietário transfere a propriedade do imóvel para a instituição financeira fiduciária até ao final do contrato. O proprietário continua a viver na casa e o imóvel continua a ser intitulado no seu nome, mas os registos imobiliários indicam que a propriedade foi executada em fideicomisso. Por conseguinte, a instituição tem posse indirecta do bem e o proprietário continua a ter posse directa, ou seja, a utilização do bem.

Isto é feito para facilitar o processo de restituição da propriedade. A vantagem é que é extrajudicial e é feito inteiramente através da Conservatória do Registo Predial. Este método garante uma maior certeza para os bancos e, portanto, o cliente pode obter taxas de juro mais baixas.

O instituto de execução fiduciária foi criado a fim de proporcionar uma maior garantia às instituições financeiras e, portanto, uma maior liberação de empréstimos para o financiamento imobiliário.

Enquanto uma garantia hipotecária requer um processo judicial para formalizar a dívida e criar um instrumento executório, uma execução fiduciária não requer um processo judicial. Tudo é feito fora do tribunal, num espaço de tempo muito curto e sem protecção de devedores.

Na prática, o processo de reintegração de posse e venda do imóvel por uma instituição demora 120 a 180 dias.

Outro factor que torna difícil a compreensão é que muitas pessoas confundem o modelo hipotecário brasileiro com a definição americana.

Como funciona as hipoteca nos EUA

Nos Estados Unidos, uma hipoteca é mais semelhante ao que conhecemos como financiamento imobiliário, uma vez que é usada para comprar o primeiro imóvel. Quando um proprietário adquire um imóvel através de um empréstimo hipotecário e utiliza o imóvel como garantia para outro empréstimo, chama-se a isto uma segunda hipoteca, hipoteca da casa ou segunda hipoteca.

Este modelo tornou-se popular porque oferece um prazo de pagamento mais longo e permite um pagamento de empréstimo maior. O cliente faz um pequeno adiantamento e paga o restante durante um período de até 30 anos.