Uma hipoteca é a oferta de um bem, geralmente imobiliário, como garantia para o reembolso de uma dívida. Ao contrário de uma hipoteca, que cobre tanto bens móveis como imóveis, uma hipoteca é limitada a bens difíceis ou impossíveis de mover, sendo por isso considerada uma das garantias de pagamento mais sólidas.

Embora este tipo de propriedade seja historicamente importante e tenha criado uma indústria global com milhares de milhões, no Brasil dá lugar à hipoteca sobre bens móveis, que difere dela em termos de propriedade do imóvel oferecido:

  • na hipoteca, a propriedade pertence ao devedor (a parte que suporta a dívida);
  • na hipoteca sobre bens móveis, pertence ao credor (o dono da dívida).

O tipo de propriedade hipotecada mais comum é a imobiliária: casas, apartamentos, quintas, propriedades privadas em geral.

No exemplo mais comum, um indivíduo com necessidade de capital oferece a sua propriedade (por exemplo, uma casa) a um fornecedor de crédito (por exemplo, um banco), que a aceita como garantia para que o pagamento seja efectuado dentro de um limite de tempo estabelecido pelas partes.

Se o indivíduo (devedor) não pagar a sua dívida, o banco (credor) fica com a casa (imóvel hipotecado). Assim, cada hipoteca prevê uma transferência legal da posse a fim de reembolsar a dívida.

Uma vez que os bens hipotecados não podem ser facilmente deslocados ou destruídos, os credores têm maior certeza de que recuperarão o seu capital investido em caso de incumprimento.

Segundo o direito civil brasileiro, as hipotecas são classificadas como direitos de segurança em bens imóveis (enquanto as penhoras são direitos de segurança em bens móveis).

Para além dos bens imóveis, o Código Civil (Lei 10406/2002) enumera outros bens que podem ser hipotecados, tais como caminhos-de-ferro, navios e aeronaves (regidos por leis especiais) e recursos naturais (excepto os constitucionalmente pertencentes ao governo federal, tais como recursos minerais ou potenciais recursos hidroeléctricos; ver artigo 1230).

O seu prazo de prescrição ou limitação (ou seja, “prazo de validade”) é de 30 anos, para além do qual o pagamento da dívida não pode ser previsto. Se nada acontecer durante este período (por exemplo, o devedor não paga a dívida mas o credor não reclama a posse do imóvel), a hipoteca é extinta.

A lei brasileira considera três tipos de hipotecas: tradicionais, legais e judiciais (ou jurídicas). Numa hipoteca tradicional, o acto vem do devedor, ou seja, do proprietário da propriedade, que deseja hipotecá-la. Por conseguinte, é necessário um registo notarial. Numa hipoteca legal, o acto tem origem na lei, e a hipoteca é automaticamente executada nos casos previstos no artigo 1489 do Código Civil.

Tomemos, por exemplo, a terceira subsecção, que garante a hipoteca legal da parte violada (e dos herdeiros) sobre os bens do infractor: neste caso, o credor recebe os bens como pagamento pelos danos do crime (por exemplo, roubo) ou pelos custos do processo judicial. Para além do registo, uma hipoteca legal requer especialização (procedimento legal para validar os termos da hipoteca nos termos acima referidos).

Finalmente, a hipoteca judicial é uma espécie quase extinta, executada com base em sentenças condenatórias, um dispositivo legal que reforça ainda mais a sua garantia de pagamento. Uma vez que mal é mencionado no código, o seu papel actual é apenas uma relíquia histórica.

Em 2014, o valor total das hipotecas originadas só nos EUA ascendeu a 1,12 mil milhões de dólares, e a indústria hipotecária tem estado no centro da crise do crédito desde 2008. No Brasil, onde poucas pessoas têm acesso à propriedade imobiliária, as hipotecas foram substituídas por escrituras fiduciárias, onde a propriedade pertence geralmente à empresa de construção ou à empresa imobiliária (o credor).

 

 

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